La bonne estimation du prix d’un logement permet de le mettre en vente dans les meilleures conditions du marché. Cela permet d’envisager cette cession dans des délais rapides ainsi que de minimiser les marges de négociation des acquéreurs. Sur des marchés très tendus comme ceux que l’on connaît à Paris et en Île-de-France, une parfaite connaissance de l’environnement est plus que nécessaire.
Explications avec Nicolas Birmacker, d’IMMO de France Paris Île-de-France.
L’importance de l’environnement
Tout acquéreur potentiel accorde de l’importance au quartier et à l’environnement du logement qu’il visite. Il est donc très important de prendre en compte la localisation de votre bien pour l’estimation immobilière. Les transports en commun, la réputation du quartier, la présence d’écoles, la proximité de commerces : il s’agit souvent de critères décisifs. " Dans une même commune, il peut exister des micros-marchés qui peuvent faire fluctuer les prix au mètre carré de manière significative (quartiers proches de toutes commodités vs quartier plus éloignés du centre-ville)."
Face à ces particularités, comment bien estimer le prix de vente d’un logement ?
Pour fixer une estimation au plus juste, plusieurs critères sont à prendre en compte : la nature du logement, sa superficie, ses volumes, son étage (avec ou sans ascenseur), son exposition, sa situation (vue dégagé…), etc. "Une fois ces critères connus, nous réalisons un avis de valeur croisant plusieurs approches de calcul à savoir la méthode dite comparative, la méthode dite qualitative, le marché apparent et la méthode dite financière. Chacune de ces méthodes nous permet d’affiner l’estimation au plus juste par rapport au marché sur lequel le bien se situe. Nous enrichissons sans cesse nos bases de données sur les prix du marché en utilisant par exemple la base gouvernementale DVF ETALAB qui recense les ventes réalisées ces cinq dernières années à l’adresse indiquée et dans un rayon de 500 mètres. "
" Cela nous permet de recenser et analyser l’ensemble des logements similaires à la vente sur le même secteur. Il est important de préciser que ces outils et méthodes ne remplaceront jamais la visite du bien." En effet, un logement n’aura pas la même valeur s’il est situé au rez-de-chaussée ou au troisième étage, si-il a été refait entièrement à neuf ou est en état d’usage, s’il y a une vue dégagée ou un fort vis-à-vis, si les volumes sont importants, etc…. Des critères très importants pour les acquéreurs qui ne pourront pas être appréhendés par un logiciel seul.
" Notre savoir-faire en matière d’estimation permet à nos clients vendeurs d’être guidés et conseillés pas à pas sur la mise en vente de leur logement afin que leur projet puisse devenir réalité dans des délais rapides et dans des conditions sereines. "
Exemples d’accompagnements récents :
N°1 : Un deux pièces de 35 m² Loi carrez, situé à Versailles proche gare rive droite au troisième et dernier étage sans ascenseur, immeuble ancien bourgeois, petite copropriété.
Entièrement à rénover : Sols, murs, plafonds, électricité, plomberie, menuiseries (portes et fenêtres).
Non occupé depuis 20 ans.
Estimé 245.000 € vendu au prix en quinze jours.
N°2 : Un trois pièces de 75 m² situé proche place du marché à Versailles, Immeuble ancien en pierre de taille, de très bon standing situé au rez-de-chaussée (surélevé).
Travaux à prévoir avec possibilités de réaménagements.
Une petite chambre contiguë avec la chambre principale.
Estimé 570.000 € mise à prix à la demande des propriétaires au prix de 620.000 €.
Vendu 565.000 € au bout de 2 mois.